Отличие апартаментов от квартиры

В наши дни существует большой спрос на жилье среди различных социальных слоев населения. Интерес имеется не только у потенциальных покупателей, но и у инвесторов, у них, как правило, присутствует определенный стимул заполнить данную нишу, занимаясь застройкой. Но насколько одинаковы понятия апартаментов и квартиры? Не редко сами риэлтеры путаются в этом. Многие до сих пор думают, что различие заключается в особой планировке и большими размерами.
Но так ли это?
Давайте разберемся.
Большинство людей, совершая сделку, считают свое приобретение полноценно жилой площадью, и только уже после совершения сделки они начинают понимать, что это не жилое помещение, а имущество, у которого совершенно другой статус.
Эти два вида недвижимости имеют различное целевое назначение. Давайте более подробно рассмотрим это вопрос, почему следуют четко различать понятия.

Если смотреть с юридической стороны, то формулировка весьма скудна.
Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи», дает следующую формулировку:
Апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня или кабинет) общей площадью не менее 40 кв. м. В свидетельстве на право собственности обозначается как нежилое помещение. То есть, это категория гостиничного номера, проживание в котором допускается временно, и не могут представляться как жилые помещения для проживания на постоянной основе, тем самым, выдаваться как квартиры с правовым статусом, определенным в пункте 3 ст.16 Жилищного кодекса РФ.

Сейчас достаточно большой выбор как эконом, так и премиум, оснащенные современной мебелью, стильным дизайном, полностью оборудованными техническими и бытовыми коммуникациями.
Достаточная большая популярность в больших городах, мегаполисах или в курортных зонах. Можно выделить несколько их видов: апартаменты, сервисные апартаменты и апарт-отели сдаются в посуточно или длительно, так же есть кондо-отели. При проживании гражданам разрешается пользоваться инфраструктурой отеля, обеспечивается сервис. В кондо-отелях допускается приобретение в собственность, как правило - это комфортабельные гостиничные комплексы. В кондо-отелях часть номеров продается, а часть сдается как в обычных гостиницах. Часто такие отели строятся в непосредственной близости от моря, а в мегаполисах в близости от деловых центров.

Чем же отличаются апартаменты от квартиры? Основные отличия

Прежде всего это разный юридический статус.
Квартира, ее часть или комната, жилой дом, часть жилого дома относятся к жилым помещениям - так указано в Жилищном кодексе РФ, в статье 16.
Так же прописано, что квартира представляет собой обособленное помещение, включающее одну или несколько комнат для постоянного проживания, а так же помещений для вспомогательного использования, соответствующее техническим и санитарным нормативам.
Владелец апартаментов не имеет прав на общее имущество, хотя у владельца квартиры оно есть.
Апартаменты, гостиничные номера, пансионаты, дома отдыха не относятся к жилому фонду, и могут быть использованы для временного проживания, при том что при строительстве соблюдены санитарные и технические нормы.
В жк РФ предусмотрен раздел имущества общего пользования равномерно между жильцами, и предусматривает ответственность за содержание между всеми собственниками дома. Но для владельцев апартаментов в нормативных актах об этом ничего не говорится.

Совершая приобретение, покупатель не получает в собственность часть имущества общего пользования. Т.е на общее имущество отсутствует право, как в многоквартирном доме. Все системы коммуникаций и остальная часть остаются в собственности у застройщика. Он самостоятельно в праве заключать договор с управляющей компанией, не согласовывая свой выбор.

Как мы видим, с юридической стороны апартамент является нежилым помещением, несмотря на то, что возводятся для проживания.
Есть еще принципиальное различие, прописка невозможна, в то время как собственник квартиры и его семья могут зарегистрироваться. Даже если на руках есть правоустанавливающие документы, у собственника нет возможности оформить прописку.
Возможна временная регистрация, только если у объекта статус апарт-отеля или гостиницы.
Перед тем как совершить покупку нужно учитывать, что за строительство таких объектов социальной инфраструктуры как детские садики, поликлиники, образовательные учреждения, застройщик не будет нести обязательства.

Цена апартаментов, как правило, ниже квартиры с подобными параметрами. Разница может варьироваться от 10% до 30%. На это влияет то, что застройщик не несет социальных обязательств.
Но стоит так, же учесть что плата за жилищно - коммунальные услуги будет значительно выше (от 15%), чем за те же услуги в обычном многоквартирном доме. И еще, владельцы апартаментов не могут пользоваться льготами и субсидиями, которые доступны для владельцев квартир, т.к. в жилищном кодексе категория собственников апартаментов никак не обозначена.
Еще есть важный момент, не требуется разрешения на перепланировку, если запланированная перепланировка не несет конструктивных изменений, и не изменяет уровень безопасности и надежности здания. Эти моменты регламентируются общими положениями Градостроительного кодекса.

Планируя сделку, не стоит забывать, с 2015 года существенно повысился налог на имущество. Теперь расчет налога производится по кадастровой стоимости. Если налоговая ставка на квартиры составляет 0,1% от кадастровой стоимости, и применяются льготы, то на нежилую недвижимость ставки гораздо выше. Ставка может быть повышена еще в ближайшем будущем, но сейчас она варьируется от 0,2% до 0,5% в зависимости от региона РФ.

Давайте подведем итоги по апартаментам

Минусы:
  • Завышенные тарифы на коммунальные услуги.
  • У владельца нет прав на общее имущество, как в жилом многоквартирном доме.
  • Налоговая ставка выше чем на квартиры
  • Юридический статус нежилого помещения, сюда же можно отнести - отсутствие возможности регистрации.
Плюсы:
  • Стоимость в момент покупки, квартира со схожими параметрами обойдется дешевле.
  • Более просто перевести в нежилой фонд
  • Возможность зарегистрировать частного предпринимателя или юр. лицо.
  • Не требуется разрешение на перепланировку
  • Хорошая инфраструктура (пляжи, СПА, рестораны, спортклубы), правда, это относится не ко всем вариантам
  • Как правило, хорошее местоположение, например, в непосредственной близости от моря.
  • Достаточно выгодное инвестирование, сдача в аренду, как длительная, так и посуточная.
Изучив все плюсы и минусы, выбор в пользу того или иного зависит от целевого назначения. Покупать апартаменты для проживания не самый лучший вариант. Но для инвестирования, для сдачи или открытия офиса и оказания услуг вполне подойдет. Стоимость аренды апартаментов в Севастополе в низкий сезон колеблется от 3 000 рублей (эконом класс) до 15 000 рублей в сутки (люкс класс). В горячий сезон стоимость на аренду стартует от 6000 рублей за эконом, на люкс цена может доходить до 30000 рублей и выше.